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大家様とミニミニ社員が語る賃貸経営について
- —実際に、お知り合いの大家様とかは管理会社を付けられている事が多いのんでしょうか？
- 【大家様】私が知っている中では、1人だけ自分でやられている方がいますね。でもそれは、収益状況があまりに酷くて、管理会社に払う管理料をケチりたいっていうので、収益が改善したらすぐにでも管理会社さんにお願いしたいと言っていました。
- —少子化によりメインターゲットや入居時期も変動してくると思うんですけど、今後の賃貸経営というものを率直に大家様はどのようにお考えですか？
- 【大家様】市場自体は建物が余っている状況とは言いながらも、マクロで見たらそうかもしれませんが、うまい事選んでいけば利益を生み出すところはあると思うので、もっとシビアに選びながら所有物件を増やしていきたいなとは思っています。あとは、今の賃貸物件の収益源っていうのはお部屋を埋めるところだけで賄っている訳ですけれども、なんか別の収益方法があるんじゃないかなっていうのを思っていて、例えば看板広告など。そういうところを今ある物件の中で少しずつでも試していきたいと思っています。
- —実際、所有物件を増やしたとしてその場合も、管理会社は付けようと思われますか？
- 【大家様】思っていますね。普通に考えて物件が増えれば、入居者さんが増えますよね。その全部を自分で対応しろと言われたら、物理的に無理なんだろうなと思いますけどね。
- —ミニミニとしては、今後賃貸はどのように変わっていくと考えていますか？
- 【尾方】まずは少子高齢化っていうのがありますので、その中でよくメーカーさんもお話されるんですけど、家賃を下げる訳ではなく、少し広めで独身貴族を謳歌できるような部屋が好まれる傾向にあると。そういった方の入居をいかに埋めていくかっていう部分は非常に重要かと思います。あとは、競合物件との差別化を図っていくことは大前提としてあると思います。例えばミニミニでいう進化したスーパー君みたいな家具・家電付きですとか、色々なサービスを柔軟に取り入れていくことが必要かと思います。
- —今後はより個性的な物件などがまだまだ出てくる可能性というのはあるかもしれないということですか。
【尾方】ございますね。やはり今リノベーションっていうのは、他社も含めて非常に幅広く進んでいますので、ちょっと築年数が経った物件も再生していくという流れになっています。築20年を超えた古い物件でもリノベーションにより間取りを変えてしまうことで新しい客層を取り込むことができたりします。そういったところを我々としては柔軟に、またどういったニーズがあるかということを、現実に捉われずに提案していくということが非常に重要になってくるかなと思います。
【大家様】20〜30年持たせなきゃいけないので、そういうアイデアをもらえるとありがたいですね。
【尾方】当然ケースバイケースだと思うのですが、動く時が必ずあるんですよね。住宅メーカーさんなど、何か動いた時には遅れずに先手先手で投資をしていくことも必要です。新商品に関しては結果が出ていない状況ですので判断が難しいですけども、タイミングが合えば、一度やってみることも重要だと思います。- —今まで、若松様の物件でそういったご提案とかはありましたか？
- 【尾方】内装どうこうっていうのは無いですね。
【大家様】家具・家電付きを1度やっていただきましたね。
【尾方】法人のお客様から家具・家電をということで、早々と導入していただきまして。
- —何も抵抗はありませんでしたか？
- 【大家様】いやむしろお願いしたいなと思っていたくらいだったんですよね。
- —大家様からみて、良い管理会社の条件をあげるとすればどのようなものがありますか？
- 【大家様】満室であれば、どんな管理会社でも不満は出ないと思うんですよ。逆にうまくいってない時に、どういうコミュニケーションができるかっていうところが分かれ目なんだと思うんです。うまくいってない時に、大家から問い合わせをしたりとか話しかけをしても、何も動かないとかだとちょっと厳しいですよね。その点、ミニミニさんは提案をしてもらえたり、それを実行して決めていただいたりと、かなり真摯に対応してもらえるので良かったなと思っています。
- —どちらかと言うと、良い時より悪い時が重要ですか？
- 【大家様】本当に変えようって心が動くのは悪い時に悪い対応をされた時ですよね。間違いなく良い不動産会社さんというのは、一発で部屋を決めてもらえて１人も部屋から出ていきませんっていうのが一番良いですよね。それは分かっていることですけど、現実問題としてそうはいかないですよね。だからそういかなかった時にどんな対応をしてもらえるかというところはすごく見ています。
- —逆に管理会社として、目指すべき方向性はどういったところですか？
- 【尾方】例えば、レスポンスの早さなどですかね。質問・疑問をいただいた時に、正しい解答を素早くお答えできるかとか、何かあった時の行動力と迅速さとか。さらには、リスク回避の提案ができるかなどそういった部分が大きな違いになってくるのかなと思います。
- —現在、管理会社さんを使われているけれどもイマイチだなと思っていらっしゃる大家様ですとかそもそも使ってない大家様に、実際に使われてる経験者として、管理を委託するメリットなど、何かアドバイスはありますか？
【大家様】繰り返しになっちゃうかもしれないですけど、実際たくさんの問い合わせやクレームとか営業とか、そういったものをプロじゃない自分がやるよりもそういったところはプロに任せて、自分はもっと別のことに集中することの方が結果的に収益にも繋がっていくのかなと思います。実際、私が営業側に座って、来店されたお客様に自分の部屋を決められるかといったら、無理ですもん（笑）。やっぱり餅は餅屋だと思いますね。- —管理会社ミニミニとして、今ご利用いただいていない大家様にアピールするとすれば。
- 【尾方】まずは不動産も専門的な部分が非常に複雑になってきました。法改正などもそうですけど今までやれていたやり方が通用しなくなってきました。大家様として有益な情報を知っていれば、安定した収入としてアパート・マンション経営が運営できていけるという風に考えると管理会社に任せることは大きなメリットです。また、最近のトラブルは、悪質で専門的な知識がありますからなかなか一筋縄では解決できないことがあります。そういった部分をある程度色々な法律がある中でより確率の高い解決策を選択していくという方法がありますので、そういったものがご提供できるところではメリットがあると思います。
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