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2023年10月１日より、「インボイス制度」が導入される。インボイス制度については、賃貸オーナーからは「よくわからない、ウチは関係あるのか」といった声も聴く。インボイス制度は主に免税事業者の「益税問題」対策として制定された。現状では免税事業者は商品に消費税を上乗せして代金を受け取っても、税として収める必要が無い。言い換えれば消費税が「利益」となっている。これが「益税問題」だ。インボイス制度が導入されると、免税事業者と取引する業者は仕入税額控除が行えなくなる。そのため、今後は免税事業者は取引業者から消費税分の割引交渉を持ちかけられたり、別の課税事業者への乗換えをされる可能性が出てくる。また、同様の理由で新規取引先は特段の理由がなければ課税業者を選択することになっていくだろう事も考えられる。このような観点から今後、免税事業者は減ることが予想されている。
インボイス制度とは「消費税に関する制度の変更」を指したものだ。インボイス制度導入後は「適格請求書（インボイス）」を発行されることが「仕入税額控除」を受けるための要件となる。この適格請求書は納品書、領収書、レシート等がこれにあたるが、通常のものと異なるのは適格請求書を発行した事業者がわかるように登録番号が記載されている点だ。「仕入税額控除」とは、受け取った消費税から支払った消費税を差し引く事で、生産や流通の段階で２重に消費税がかからない仕組みとしている。賃貸経営に於いては「消費税が課税される不動産を運用している場合」にインボイス制度の影響を受けることになる。当然、アパートやマンションなどの住宅として使用する物件の場合、家賃に消費税はかからないためインボイス制度の影響を受けることはない。不動産の賃貸や取引に関して消費税が課税される範囲は「店舗」「事務所」「駐車場の賃貸収入」「倉庫の賃貸収入」「太陽光発電収入」「アンテナ基地局の収入」等がこれに当たる。ただし、駐車場に関しては「家賃に含まれる場合」は非課税となるためこれに当たらない。また、経営する物件に入るテナントが免税事業者の場合にはインボイス対策は不要だ。
インボイスを発行するためには適格請求書発行事業者に登録する必要がある。適格請求書（インボイス）発行事業者に登録するには課税事業者である事が条件だ。２年前の課税売上が一千万円以下の業者は免税事業者となり、適格請求書発行事業者に登録することはできない。ただし、免税事業者でも消費税の課税業者に登録することを選べば適格請求書発行事業者に登録することが可能となる。現在、免税事業者の賃貸オーナーは入居する借主が課税業者なのかどうか、また、自身が運営する不動産の収益が課税対象かを加味した上で適格請求書発行事業者に登録するかを検討する必要が出てくる。
インボイス制度による不動産賃貸への影響は３つ考えられる。１つ目はオーナーが免税事業者である場合には、物件競争力の低下が懸念される。先も述べたように、オーナーが適格請求書を発行できない場合には借主は家賃にかかる仕入税額控除を行えないため、賃料自体に割高感を感じてしまうためだ。２つ目に考えられることは法人化による節税効果が低くなる点だ。これはオーナー自身が代表となり、管理会社として法人化し、管理料を払って委託する方法だ。この時、オーナーが課税事業者で、管理会社が免税事業者の場合には、管理料にかかかる消費税についてオーナー側は仕入税額控除を行えるが、管理会社側は消費税の納税義務がないため、二重の節税が行えた。この節税方法は、今後インボイス制度が導入されると、管理会社（免税事業者）からの請求書ではオーナー（課税事業者）は仕入税額控除を受けることができないことになる。３つ目はテナントの収益性が落ちるケースだ。店舗物件等の借主が免税事業者の場合、インボイスに対応するために課税事業者になることが考えられるが、そうすると益税が無くなり、減益となることが考えられる。その分、借主が負担可能な賃料水準が低下する可能性があるため、賃料水準の動向には注意が必要だ。
現在、免税事業者であるオーナーの対応方法をケースごとに考えてみよう。まず、オーナーに消費税が課税される売上がない場合にはインボイス対応する必要はないと考えてよいだろう。消費税が課税されるのは、賃貸事務所や賃貸店舗の賃料、事業用の駐車場、太陽光発電となるためアパートのオーナーの場合にはほぼインボイスを発行する機会はないためだ。課税売上があり、借主が免税業者の場合にはどうだろうか。経営している物件に事務所や店舗の家賃収入がある場合でも、借主が免税事業者の場合には、借主は仕入税額控除は不要となるのでインボイスを発行する必要はない。次に、課税売上があり、借主が課税事業者の場合はインボイス対策を考慮する必要が出てくる。対策としては「自身が課税事業者になる」「賃料減額を検討する」という方法が考えられる。「自身が課税事業者になる」場合にはインボイス登録を行い対応することになる。売上が一千万円未満でも課税事業者になることは可能だ。当然納税義務は発生するが、現状の物件競争力を維持できる点が利点となる。「賃料減額を検討する」場合には適格請求書を発行できない分、消費税分の減額をする考え方だ。いずれの方法もどちらが有利という事はなく、所有物件の種別、売上規模、借主が課税事業者か否かで考える必要がある。判断がつかない場合には税理士に相談することも考慮に入れると良いだろう。
インボイスに対応するために免税事業者から課税事業者になる場合、「納税義務の発生」「経理のための増加」という影響も考慮に入れておく必要がある。仮に売上１００万円（消費税10万円）、課税経費20万円（消費税２万円）の場合は売上にかかる消費税10万円から課税経費消費税の２万円を引いた８万円を納税することとなる。またこの納税額は「簡易課税制度」を使用した場合原則課税よりも納税額が抑えらえるケースもあるため、利用を検討することも考えておきたい。
