外国人入居者受け入れの可否、空室率改善となるか

昨今、全国の賃貸物件数の増加に伴う空室率の上昇が言われて久しい。今後、東京オリンピック需要など、いくつか上向きなイベントはあるものの、現状の空室率の早期改善を期待するにはいささか時間が必要となる。そんな中、一部の家主は外国人入居者への門戸を広げることで対策としているという。一方では外国人入居者にはトラブルが多いという認識の家主も多く、受け入れを躊躇しているというのが現状だ。現在、日本に居住する外国人は平成25年度末の時点で206万6,445人で、ここ20年で2倍以上の増加をみせている。一方で賃貸住宅市場は年々空室率が上がっているにも関わらず、外国人が部屋探しを行う場合にはなかなかスムーズにはいかないのが現状だ。まずは外国人入居者に関するトラブルとそれに伴う対策から考えてみよう。よく言われるトラブルというと滞納、退去後の部屋の汚れ、生活ルールを破るの3点が挙げられる。まず、滞納については、保証会社の利用でほとんどのケースが回避できる。以前は日本人の保証人が必須というケースも多かったようだが、日本にやってくる外国人の大半は日本人の保証人を用意することができない。また海外に勝手に帰ってしまい未納分を回収できないケースも多いという。近年では外国人入居者専門の保証会社もあり、家主のニーズに多様な対応ができるようになった。外国人を受け入れている家主の多くはこの保証会社を利用している。次に部屋や共有スペースの汚れに関することだが、いくつか有効となる解決策がある。1つは家主や管理会社が定期的に部屋を訪ねる方法だ。困ったことはないか、部屋の使い方がどうなっているか、入居者が勝手に変わっていないかといったことを確認することで状況が改善するとともに、入居者とのコミュニケーションを図り、お互いを知ることで滞納率を抑える効果も期待できる。外国人としても、ルールがわからないから自国のルールで生活してしまい、結果、ゴミ出しなどのルールが守られないという結果になることが多い。重要なのはコミュニケーションをとり、相互理解をしていくことだ。他にも生活ルールに関する改善点として考えられることがある。それは入居前に丁寧な説明を行うということだ。平成17年3月に財団法人日本賃貸住宅管理協会から発行された「外国人の民間賃貸住宅入居円滑化ガイドライン」によると、外国人との接し方では、相手が聞き取りやすいように、平易な日本語でゆっくり、はっきり、話すことが大切だとされている。これは当然、日本語に慣れていない外国人への配慮として基本的な事項となる。これらに加え、特に家賃、敷金など金額の数字に関しては筆談を用いるなどして相互で誤解が生まれない工夫が必要だ。また、日本で賃貸住宅を初めて借りるという外国人に対しては、事前に賃貸借契約における連帯保証人や敷金または一部地域では慣習に基づく金銭の授受が必要な場合があること。これらに付随した必要書類や契約時に必要な金銭などについて伝えることも契約手続きをスムーズに行えるようにするポイントだ。多くの外国人が日本に訪れる昨今、業者側でも社員として外国人を雇うなど様々な対策が取られている。こういった対策をしっかりと行うことで外国人入居者のトラブルの多くを減少することができる。留学生30万人受け入れの方針を国が出している。リスクが抑えられるのであれば外国人入居者の受け入れは十分空室対策の1つとして考えることができると言えるのではないだろうか。

民法改正、原状回復の今後

契約ルールに定められた「民法」の改正が議論されている。中でも現代社会情勢に合わせた民法の債権法については賃貸業界に与える影響は大きなものだと言える。国交省による「原状回復ガイドライン」で定義されていた、原状回復・敷金精算について民法への明文化が検討されているからだ。このことで懸念されることは敷金で相殺できる費用に　「通常使用による損耗、経年変化を含まない」としている点だ。これは現状のガイドラインと同じ解釈となっているが、現実には原状回復でない敷金精算も行われているケースもあるのが現状だ。つまり　「ガイドラインから外れた商習慣」として行っていたルールも法律化されることで消費者からの集団訴訟のリスクが出てくるということになる。企業であれば原状回復ガイドラインに沿った対応をすでに行っているはずで大きな問題となりにくいが、注意しなくてはならないのはこういったリスクに目が向いていない自主管理オーナーの対応だ。法務省ホームページには　「民法（債権関係）の改正に関する要綱仮案」が掲載されている。以下は平成26年8月26日決定された要綱の一部抜粋となる。【13賃貸借終了後の収去義務及び原状回復義務（民法第616条・第598条関係）民法第616条（同法第598条の準用）の規律を次のように改めるものとする。（1） 賃借人は、賃借物を受け取った後にこれに附属させた物がある場合において、賃貸借が終了したときは、その附属させた物を収去する義務を負う。ただし、賃借物から分離することができない物又は分離するのに過分の費用を要する物については、この限りでない。（2） 賃借人は、賃借物を受け取った後にこれに附属させた物を収去することができる。（3） 賃借人は、賃借物を受け取った後にこれに生じた損傷（通常の使用及び収益によって生じた賃借物の損耗並びに賃借物の経年変化を除く。以下この（3）において同じ。）がある場合において、賃貸借が終了したときは、その損傷を原状に復する義務を負う。ただし、その損傷が賃借人の責めに帰することができない事由によるものであるときは、この限りでない。】ますます消費者保護に向かう改正に今から十分な準備を行う必要があるのではないだろうか。