東京・埼玉エリアの賃貸物件検索はミニミニ城北で
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近年、個人が建設するアパートなどの賃貸住宅に対する融資残高が増加の一途をたどっている。地方銀行を中心に、２０１６年の融資額は前年比21．１％増の３兆７８６０億円、２０１７年３月末時点の融資残高は前年比７．２％増となる13．８兆円まで膨らんでいる。これは２００９年に開始された日銀による統計以来、最大の規模と言える。こういった動きは地方銀行が積極的に融資を増やしてきた結果と言えるが、過剰な貸家建設による空室の増加から、ローンの返済が難しくなる家主が増えることも懸念されており、日銀では警戒を強めている。貸家建設はローンの借り手が担保を持っていることが多く、昨年来のマイナス金利の影響もあり、地銀が企業融資に代わる設け先としてその融資を強めてきた経緯がある。その融資先の多くはサラリーマンなどのこれまでアパート経営に携わってきていなかった層が対象となっている。これは２０１５年１月の税制改正で、相続税の課税対象が広がったことが大きな要因だ。アパートを建てることで、畑や更地にしておくよりも、課税時の評価額を下げられる他、相続財産から控除できる金額が縮小されたことで、これまで相続税の対象から外れていた層も対象となった。これを受けて、税金をより安くしようとアパートローンを組み賃貸経営を始めたという人が増えた。問題は、収益性を十分に考慮されずに、安易に建てられた賃貸住宅で、採算が取れないケースが多々出てきている点だろう。これに対して、金融庁や日銀はアパートローンの急増に関して監視の強化を始めた。金融庁は昨年10月に公表した「金融行政方針」の中で「国内で活動する金融機関については、アパートローンを含む不動産向け与信等を増加させる動きがみられる。こうした与信集中リスクが、経済・市場環境が変化した際に金融機関の健全性に与える影響について検証する」と記載している。また、今年３月に日銀が発表した日銀考査の実施方針では「不動産関連貸出については、不動産業向けのみならず、不動作業以外の業種や個人事業主も含め、幅広くリスクの所在と管理体制を点検する」として適切な審査・管理と融資戦略に沿った体制をとるよう各銀行に求めている。こうした動きは融資が締められる方向に舵を切る事になるが、需要がなく採算が取れない賃貸物件の建築に関しては抑制されるべきとして歓迎する見方もある。結果として空室率の上昇や家賃の下落を抑制する効果も期待できることから既存の家主の収益力が高まり経営の安定につながる効果も期待できる。アパートの建築の問題に拍車をかけているのがサブリース契約の問題だ。近年では各マスコミでも取り上げられているが、どのような経緯でトラブルとなるのか、改めて整理してみよう。そもそも、サブリースというのはどのような契約形態なのか、賃貸業界でいうサブリースは「一括借上」のことを指すケースが多い。では、管理委託契約とはどう違うのか、どちらも他者の賃貸物件を介して収益を得るという点では同様だ。これらが異なる点は、法的立場を見た場合に良くわかる。管理委託契約の場合、賃借人は「個人」あるいは「法人」の入居者であり、賃貸人が家主となる。これがサブリース契約の場合、賃借人は「管理業者」となり、賃貸人が家主となる。一見些細な違いに思えるが、この立場の違いが借地借家法の適用を受けるかどうかの境となり、これがトラブルの原因になっている。管理委託契約の場合には「解除条項」を定めておけば、法律で制限されること無く、契約の解除が行える。これに対し、サブリース契約を結んでいた場合には借地借家法が適用され、仮に「解除条項」を定めていた場合でも、これが無効とされてしまうケースがあるからだ。借地借家法は「一般入居者」である弱者を保護する目的持つ。しかし、サブリース契約の場合、本来強者である「管理業者」が入居者＝弱者となり、借地借家法の適用を受けることになる。実際に、地裁の判例で、借地借家法30条による、「６ヶ月前の更新拒絶の通知」が無かったことによる明け渡しの無効、借地借家法28条による「更新の拒絶に関する特約」の無効、期間満了に伴う契約の終了を訴えたが「正当の事由の不在」から更新拒絶が認められなかったケースなどがある。また、サブリースではないものの「賃料減額請求権」についての判例もある。賃料を増額する旨の特約を記載し、家賃保証をしたケースだったが、借地借家法32条１項の適用により賃借人の賃料減額請求家の行使は否定されなかった。こうした背景を知らずに「30年空室保証」 「家賃保証」と謳った契約を結び、結果トラブルに陥るケースが多いという。先に記述したように「空室保証」あっても「家賃保証」ではないし、「家賃保証」であった場合でも「賃料減額請求権」があるため家賃が法的に下げられる可能性もある。途中で契約を解除したいと思った場合でも、「正当な事由」が無く契約の解除を行うのは非常に難しい。解除に応じてもらえた場合でも相応の時間と立ち退き料などの手数料が発生するケースもある。このようなサブリースを伴う「投資としてのアパート経営」はリスクを伴う可能性がある。本来「投資」というものは自己責任とリスクが常にセットとなっているものだ。「株」「ＦＸ」を見ればわかるように、知識なしに行う投資はリスクが大きくなることは明らかだ。優良な管理会社を見極め、己の資産を任せることが出来できることができないのであれば、安易な投資は控える方が良いだろう。また、国土交通省によると、16年度の貸家の建設着工戸数は前年比11.４％増の42万７２７５戸と２年連続で増加している。都市部に人口が集中する一方で地方人口減少が続いている。その状況の中、地方へ貸家を増やして良いのかというという議論もある。日銀金融機関局は「家賃収入の見通しを十分審査しないまま融資を増やしている地銀もある。リスク管理の徹底が必要だ」と警鐘を鳴らしている。
