東京・埼玉エリアの賃貸物件検索はミニミニ城北で

ミニミニ城北

ミニミニの仲介手数料は、家賃の50%(別途消費税)です。

お電話でのお問い合わせはこちら

ミニミニ城北新聞 第26号

ミニミニ城北新聞

国土交通省DIY型賃貸の公式ガイドを公表

近年、DIYという言葉をよく見るようになった。これは専門業者ではなく、一般の人が何かを作ったり、修繕したりすることで、いわゆる日曜大工のことを言う。これまで賃貸は、自分で修繕や改修、リフォームを行うことは無かった。しかし、国土交通省は深刻化する全国の空き家問題の解決策の1つとして「DIY型賃貸借に関する契約書式例」と、ガイドブック「DIY型賃貸借のすすめ」を作成し公開した。貸主が修繕を行わず、現状有る姿で賃貸し、借主が自費で改修を行うという考えが発端としてある。しかし、大改修の場合、借主個人での工事資金調達は困難な場合があり、かと言って個人で行える日曜大工の範囲の改修を行った場合でも、原状回復や改修部分について明け渡し時の取り扱い等の問題が出てくる。DIY型の賃貸契約が難しかったのは、ひな形となる契約類型がなく、どのように契約締結すべきか判断が出来なかったという点にある。国土交通省が公開した契約書例は、小規模な改修を想定して作成されている。「賃貸借契約書」の他に、特約として「増改築の承諾についてのお願い(申請書兼承諾書)」や「合意書」の作成が必要としている。契約書では従来通りにDIY工事以外の事項(賃貸借の目的物、契約期間、賃料等)が規定されており。特約において、DIY工事部分における修繕や原状回復などの取扱については、承諾書や合意書の規定に従うことが記されている。申請書兼承諾書ではDIYの実施内容(工事内容、原状回復義務、費用精算等)について借主が貸主の承諾を得るための書面となっている。最後に合意書は貸主、借主双方の権利義務を含む合意事項を明確にするための書面で、具体的には「施行及び成功状況の確認」「工事部分の所有権の帰属」「契約期間中の管理・修繕」「明け渡し時の収去等及び原状回復義務」「明け渡し時の精算」といった内容が含まれている。これら書類の中で交わされる取決めのポイントは5つで、①工事部分に関する所有権が借主と貸主のどちらにあるのかを当事者間の合意により取り決める「所有権」。②工事部分について、明け渡し時に残置するのか撤去するのかを取り決める「明け渡し時の収去と原状回復について」③費用精算の有無についてあらかじめ定めておく「精算について」④DIY工事の際に住宅本体や第三者に損害を与えた場合の責任の所在を明確にするための「施行について」⑤入居期間中の管理・修繕を誰が行うかを明確にするための「管理・修繕について」となっている。このように公・民ともにDIYの認識は高まっているが、安易にDIY可能賃貸にするべきではないとの向きもある。そもそも、DIY向けの建屋タイプであるのかということや、借主と施行についての相談にのる必要が出てくるケースもあり、借主はもとより、貸主自身にもある程度のDIY知識が必要となるためだ。もちろん、DIY型賃貸物件には今までにない魅力も多くある。いずれにしても、DIY型賃貸を始めるにはメリット・デメリットを把握し、正確な知識を仕入れ行う必要があるということだ。

インフラから見るトータル賃料の考え方

「賃料交渉」と聞いて受ける印象は、聞く人の立場で大きく変わる。いわゆる、賃貸オーナーと入居者の立場のことだ。入居者側からしてみれば、賃料が下がることはありがたいことだが、賃貸オーナーにしてみれば、収入が減る訳で良い顔はしないだろう。もう一つの立場である仲介業者としてはどうだろうか。確かに交渉により賃料が下がったら空室も埋めやすくなるかもしれない。しかしその一方で、賃貸オーナーの心情を斟酌していないともいえる。賃貸オーナーとしては賃料交渉無しで空室を埋めてくれる仲介業者が最善なためだ。結果として賃料交渉を頻繁に行うような仲介業者は、良質な物件が集まらなくなる可能性がある。このことからも、安易な賃料交渉はするべきではないのだろう。市場ニーズとしてはより安くというトレンドがある一方で、ある最新の設備が整った高級賃貸が注目されるケースも散見される。更にその中間ともいえる築3~5年の賃料が下げにくく新築でもない建物は客付に苦労するケースもあるようだ。では、賃料は下げたくない、築3~5年の物件の空室も埋めたいといった場合にはどのような対処方法が考えられるのか。1つに「トータル生活費のダウン」という考え方がある。電力・ガス・ネット環境という観点から考えてみよう。電力が自由化したことは記憶に新しい。しかし蓋を開けてみれば、各社付加価値はいろいろと付けているが、電力料金自体はそんなに下がっていない。しかし、一括受電の会社が行っている高圧で棟ごとに受電してビル内で低圧に分電している方式だと電気代は間違いなく安くなる。この方式は新築分譲の大型マンションが対象となる。次にガスではどうだろうか。都市部では都市ガスが主で値段は法律で制限されているためどこでも変わらない。しかし、プロパンガスはどうであろうか。実はプロパンガスは契約する会社で値段が異なる。そのため、契約しているプロパンガス会社が高ければ当然ガス料金は割高になる。光熱費などはあまり意識することはないが、これらを見直すことでも「生活費」をダウンすることが可能だ。最後にネット環境はどうであろうか。近年では若年層だけでなく、高齢者でもインターネットを利用する層が増えている。人気設備でも「インターネット無料」はここ数年は常に上位に位置している。Wi-Fiなどは比較的安価で使うことができる設備であるため、賃貸オーナーの負担も少なく、かつ入居者の生活費を削減することができるため、 「インターネット無料の賃貸」はどんどん増え続けており、いずれスタンダードとなる日もそう遠くないだろう。賃料交渉よりも、生活費削減。そんな提案が今後常識となっていくのかもしれない。

ミニミニ城北新聞バックナンバー

ミニミニ城北採用情報
ミニミニ城北の採用情報。
全国のお部屋探しはminimini.jp
全国でお部屋を探すならminimini.jpで。様々な条件でのお部屋探しができます。
T-POINT
ミニミニなら賃貸不動産会社で唯一、T-POINTカードが使えます。詳しくはコチラをクリック!
ミニミニサービス
ミニミニがお引越しに関係する各分野でオススメする業者をご紹介致します。是非ご活用ください!
ミニミニ法人部
法人様のお部屋探しのご依頼はミニミニ法人部へ!全国各エリアの法人部ネットワークから物件をご紹介します!
ミニミニエージェンシー
専門知識豊富なスタッフが、御社の業務軽減のお手伝いをします。「社宅」に関することでしたら何なりとお問い合わせください。
入居安心サービス
入居のお客様を24時間365日サポート。泥棒・ストーカーなどの被害で住み替えをされる場合、最大10万円まで補償致します。
Guest House
Our foreing language-speaking staff is happy to help foreigners exchange students in their search for rental housing.